Q&A

■登記について ■境界確定、測量について ■許認可申請について

登記・測量についてのQ&A


今回、自宅を新築しました。表示登記、地目変更登記、保存登記など色々な登記があるようですが、どこにお願いすれば良いのでしょう?


表示登記、地目変更登記など、登記簿の表題部に記載される項目は、土地家屋調査士の業務になります。また、保存登記とは所有者を記載する登記で、銀行等の抵当権設定登記など、権利に関する登記は司法書士の業務になります。
ですが、お客様がその都度、違う事務所に出向いて登記の依頼をするのは面倒ですね。ニッソクでは、調査士の業務を自社で、司法書士の業務は提携先にお願いし、お客様の窓口は、ニッソクだけで大丈夫な態勢を整えております。


現在住んでいる住宅が登記されていないようですが、何か問題はありますか?
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不動産登記法では、建物の新築後1ヶ月以内に登記をしなければならない規定になっていますが、それで罰金などを受けることはありませんので、今すぐ問題が発生する事はないと思われます。
ただ、今後、売買をなさる、相続する、増築やリフォームのために銀行融資を受ける時など、登記をすることが必要になります。
その際に、所有権を証明する書面(工事人の引渡証、建築確認証など)が必要になりますが、これらは時間の経過とともに揃えるのが困難になりますので、早めに登記されることをお勧めします。


お聞きしたいのですが、建築確認を連名で取っている場合、単名で建物登記が出来ますか。


出来ます。ただし、銀行の借り入れの関係や、開発許可と関係する場合には注意が必要です。


建築確認には無い小屋裏を作ってもらったのですが、建築確認の完了検査のときは小屋裏ができていなかったので問題なかったのですが、建物登記の際には小屋裏が出来ていたので、登記上は3階建てとして登記しました。これって、何か問題ありますか?


問題あります。不動産登記上は、床から天井までの高さが一部でも1.5m以上あれば、床面積に算入されます。そうすると2階建ではなく3階建てとして登記されることになります。よく勘違いされるのですが、工事完了検査が下りれば、後は関係ないと追い込んでいる工務店の方がいますが、登記で3階てとしてしまうと、銀行からの借り入れがある場合アウトです。それじゃー建築確認を3階建てに直せばよいのかと言うと、2階建てと3階建てでは構造が変わるので、単純に建築確認を3階建てに変更することは出来ません。今後小屋裏を作ることを考えている方は事前に相談してください。

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測量・境界確定について


先日、家を建てるのに土地分筆登記が必要だと言う事で、ハウスメーカーから紹介された土地家屋調査士のもと境界立会いを行ったのですが、建てようとしている場所と関係の無い所で境界が決まらず、土地分筆登記ができないと言われました。調査士に説明をうけたのですが、いまいちよくわかりません。
また分筆が出来ないと家が建てられないとハウスメーカーの営業の方に言われてとても困っています。何か解決する方法がないのですか?


平成17年に不動産登記法が大幅に改正され、これまでは求積する土地と残地と言って求積しない土地に分けて測量図を記載していましたが、改正後は残地と言う考えが無くなり、全筆求積しなければいけなくなりました。したがって、建築する場所と関係の無い箇所であっても境界紛争が生じると、分筆自体が出来なくなります。

境界紛争が生じた場合の解決策としては3つの方法があります。1つは境界確定訴訟です。このメリットは裁判所が境界を確定するので相手の同意がいりません。ただし、代理人になれるのは弁護士であり、費用が莫大に掛かります。また確定判決がでるまで通常5年以上掛かると言われています。

2つめは,法定外紛争解決手続き通称ADRと呼ばれているものです。この制度は民間の団体この場合は土地家屋調査士会にある境界紛争解決センターが仲介に入り、互いの意見を聞きながら解決策を見出そうというものです。ただし、実際はあまり機能していません。なぜなら、紛争当事者が互いに費用を負担し同じテーブルについて解決策を話し合うことを前提にしているためです。ちょっと考えればわかりますが、紛争している当事者同士が話し合いができれば、紛争はすぐに解決できるとおもうのですが・・・私も調停員の資格を持った認定調査士としての立場があるのでこれ以上のコメントは差し控えさしていただきます。

3つめは、筆界特定制度を利用することです。この制度は平成18年にできたもので、法務局に申請を行うと法務局が境界を決めてくれると言うものです。まだあまり知られていませんが、申請したから長くても1年程で境界を特定してくれるため3つのなかでは一番実用性が高い精度だと思います。私も数回クライアントから依頼を受けてこの制度を利用し事業目的が達成できたと喜んでいただきました。また筆界調査委員として法務局からも調査依頼を受けていますので、この制度については熟知しております。ただし、通常申請してから最短でも半年以上はかかりますので、一・二ヶ月以内で解決したいと言っても無理です。以上が解決策になります。参考にしてください。

最後に、境界の争いは普段の付き合いの延長線上にあるものだと争いのある現場にいくとつくづく思います。近隣のかたとの普段からのコミニュケーションが一番の予防策であると思います。

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許認可申請について


既存宅地ってなんですか?


既存宅地とは市街化区域と市街化調整区域を分けた日(線引き)より以前から宅地として使用していることが証明できれば、既存権を認めましょうという事です。これにより、10年特例とか、出身者用件とか関係なく建築が可能になります。(ただし、いろいろな条件がありますので個別案件については直接ご相談ください。)


市街化調整区域内には二世帯住宅が建てられないのですか?


市街化調整区域内では二世帯住宅(玄関が2つ以上ある住宅)は建てられません。ただし、二世帯で住むこと自体をいけないと言っているわけではありませんので、プランニングの際、間取りに十分注意が必要です。


登記簿上農地以外の地目の土地が農振区域に含まれることがあるのですか?


あります。農振区域と言うのは必ずしも地目が田畑であるとは限りません。ハウスメーカーの方や、不動産業者の方は十分注意してください。必ず農振区域内かの確認をすることが必要です。もし売買した土地(宅地)が農振区域内だと後で判明したら・・・


つくば市内の調整区域内で既存宅地の用件で以前に建築確認を取得したのですが、工事を着工していない状態で今日までいます。この権利を第三者にそのまま譲り渡した場合、建築確認の建築主の変更ができますか?


出来ません。既存宅地が用件であれば、もういちど、包括承認基準6の申請が必要です。ただしつくば市は平成22年4月16日の申請をもって既存宅地は廃止されますので注意してください。

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